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黄怒波:地产界要杜绝爆发户思想 做责任企业

    “地产进化论:宏观调控下的物种选择博鳌·21世纪房地产论坛200585在中国海南博鳌正式拉开大幕。本次论坛将广邀中国地产界的巨头、中国金融界的才智及致力于中国地产行业的精英近500余人就最新市场语境下的中国房地产政策,解构行业发展新路径,共同推动中国房地产行业发展进行深度探讨、批判及群策群智。本次论坛还将首次启动中国地产行业六方会谈新浪房产作为主办单位对本次论坛进行了全程直播。以下为中坤集团董事长黄怒波发言实录:

  中坤集团董事长黄怒波:上次在北京有一个商业地产论坛,正好在铜锣湾老总的后面,铜锣湾是我们的地产的领跑者我要批判MALL,今天我第一次见到孙红斌先生,我和他的观点不一致。我对地产届大跃进有一点不同的看法。

  今天的题目说明中国的地产界面临生死抉择和竞争,四万家企业都要生存,但是最后变成什么样,我想谈一下自己的体会。

  因为时间的限制,我可以讲得短暂一点。从中坤的体会我认为地产企业要负责。现在地产企业的发展过程中,大家在前段经历比较狂热的阶段,在这个阶段,大家以量取胜的。实际上中央政府在二、三年前就发出了警告,我们忽视了,所以感觉今天调控是突然的。

  地产企业在中国是刚刚起步的,如果说在美国做不了全国性的行业,在中国我也不相信有全国性非常大的企业。这几年我们还是生存期,希望做到量入为出,将项目做好,选好项目要做好推出方案。例如清河的地从17亿元到25亿元的拍卖价,购买地的成本已经达到了四、五千元,项目的成本就达到了六千元,房价的要达到什么价格,各个公司制定的不同。

  我做企业是保守的,这方面,我们做了一些项目,例如长河有一个项目,在展览馆对面,拆迁费已经花费了很多。这个项目就做得比较稳定,因为它的位置约定了,在二环,我们将高容积率降下来了。降下来以后大家看到居住的品质提高了,现在购买我们项目的都是第一居所。这个时候我们又给我们下一个项目,积累了经验。

  我们做的第二个项目的时候,也考虑了推出性。是北京六十项重大工程之一,也是三环的一个项目,即城市休闲中心,这个项目的定位也好,比我们与其要好的多,其他的项目都是500强,你要求着他们,在这里我们选择的是500强,我们选择的是家乐福,还必须先给我们一年的租金,你选择项目要与市场结合。

  这方面是我的第一个观点,地产要起到负责任的作用,地产并不是产品,不行就淘汰,但是地产会造成土地的浪费以及对金融的冲击,还有很多消费者,他们购买你的土地有70年的居住和期望值。

  地产的企业和项目要循序渐进,这几年我们的地产是全面开发、四处开花,现在带来的问题就是资金链的问题。我们的做法是做好一个项目,拿着另外一个项目,看着其他的项目,活到最后就是活得最好的企业。

  地产企业要追求高美誉度,不能够追求高知名度的方式搞大跃进,这是我们的观点。我一直在讲的一个观点,从前年去年就讲,有多少企业讲我的房屋五年后不能让客户指我的脊梁骨,如果五年后他们说我的房屋好,这说明我们的项目是成功。

  现在我们讲的都是营业额、销售量和土地的储备率,这对企业来说是很不利的,我不相信大的企业不倒,现在已经有很多的企业倒了。所以地产企业要追求高美誉度而不是高知名度。我注意到了一些企业追求高美誉度这是很好的变化,大跃进就是追求老大,例如拿了多少地,销售了多少地,储备了多少地。宏观调控时,你的战略制定得过大,你的问题就会最大,地产企业要稳定,是百年的企业,不能搞大跃进。

  中国地产大跃进促成了宏观调控的严厉和程序,几年前国家已经发出了各种信号,我们忽视了,没有想到有这么严厉的政策,我们想地产企业是支柱行业,政府不会下狠手,现在看来,所有的企业都涉足地产企业,所有的上市公司都涉足地产企业,实际上地产企业是很专业的企业,所有的公司都进入地产企业就导致了不规范以及房价、地价上升。这方面导致了中央和地方不得不进行宏观调控。

  我讲得很简单,就是对地产企业的生存发展进行探讨。

  地产企业的终极目标决定了你的生存方式。孙总做的很大,他们的目标是市场的领跑者。这种生存的方式,就是要快速扩张,在全国的扩张。返过来我说做大做强,我不是说谁,暴发户导致大跃进,中国的特点就是赌,这种方式导致了很多企业的倒闭,最近看到了德隆、顾维君都在赌博。所有的大企业都在讲现在销售100亿元,过十年销售一千亿元,很少有人说如何体现中国住宅的特点和特色,很少有人说如何团结我的客户,如何让购买我的消费者的房屋,在几年后会升值,这是地产界的悲哀。

  最近有几本书可以看一看,例如《蓝海战略》,企业不要过于强调竞争力,你的战略要制定得稳健。

  我们做长河湾就不做CBD,当时有五家房地产公司没有做,我们做了以后,我们的预期利润大大超过了他们。它的项目有特点,因为没有人跟我们竞争,非常残酷。我们做的三环项目时也没有人跟我们竞争,这就是项目的特色。大家都做MALL,我就不做。我做的就是城市的休闲,我们不是与其他的企业搞竞争,而是找出自己的生存方式。还有一个就是对土地的看法,不一定土地都要搞招、拍、挂。以土地的核心为前提,大家知道黄山的宏村是我们做的,门票收入我们已经不计较了,我们作的是酒店。拿地产和旅游进行结合,这就是地产旅游。

  我们在新疆作了120万平方米景区,我们在喀什建了一个大的度假基地,这说明地产企业发展有多种的方式,我们为五年后的发展做资金的准备,预计五年后的门票收入应该朝如20亿元,我们在黄山、宁夏、新疆,组成了一个强大的资金流,为我们今后的竞争作了很好的储备。

  下面有几个观点和体会:要做政府和政策的好孩子,不要和政府博弈,打不过政府,政府有政府的角度,他看经济与我们是不同的,他可以随时调控,如果地产企业没有这个心里准备就很危险的,如果有这个准备,你做得稳健就是生活得最强的一个。

  我认为北京的规划要变更,中国的土地这么紧张,是否考虑三、四环的容积率要改变。我认为容积率要有新的变动和看法。在土地的寻找上我们也有体会,现在北京市的旧城改造,城市的土地不够,现在的边边角角的土地都要用,我们要符合政府的要求,我们就在门头沟拿了土地,哪里的百姓已经拆迁走了,这样政府也高兴,老百姓也高兴,大家都高兴,不要跟其他的企业去拼,25亿元比17亿元高出了8亿元,如何挣回来。

  凡是进入地产的企业都挣钱了,因为政府支持你,银行支持你。从美国的流程到建材我们发现,中国的地产界太舒服了,钱太好挣了,美国的地产界发挥得非常完善,不可能出现中国地产界这种情况的跨行业、低品牌意识和法律的缺位,这说明中国的地产企业活得非常滋润,我认为宏观调控后,法律会不断的完善,要想作长久的地产企业要稳健的发展。

  地产界不能再指望这次的低谷出现后出现回升,政府不会鼓动你买房,不会再有过去的情况,也不会有拐点。同时要密切注视和重视政府发出的信号。政府也不可能不再出台政策,走到那一步要看。

  宏观调控的周期性不可避免,任何国家都调控,包括美国,房地产的购买,首付提高,第二套的付款提高得非常高。中国地产界刚刚进入健康发展的轨道,宏观调控让大家明白钱不是那么好挣的。中国的地产企业要做负责任的企业,要有道德的,我批判的就是地产界动不动就说上流社会、高贵社会,这是爆发户的思想,这是针对谁。

  政府也不要将地产界妖魔化,我们短短的十年,没有这些地产企业中国的城市能发展这么快吗?能解决这么多问题吗?所以舆论的趋向我认为是不成熟,有偏向的?

 

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