中文版  English
 
首 页 | 关于中坤 | 新闻资讯 | 产业布局 | 智力支持 | 企业责任 | 联系我们
 


 


第一期:21世纪商业模式-新时代新生活新商业论坛

 

Shopping Mall 已成为商业地产中最热门也最被关注的话题。可是,21世纪的中国究竟需要怎样的商业模式,Shopping Mall是否是顺应中国国情和发展趋势的商业模式?如果不是,那么中国需要什么样的商业模式和商业业态?

21世纪商业模式-新时代新生活新商业论坛,由新京报和21世纪经济报道主办,北京中坤投资集团、禾田摩尔、山水堂广告有限公司协办,北京信天游文化传播有限公司承办,新浪网独家网络支持,全力打造"大钟寺论坛"的品牌,力图在业界掀起"新商业运动"。论坛关注目前商业地产发展的前沿话题,邀请目前学术界、企业界知名人士就一些话题进行全方位探讨。

参见嘉宾有铜锣湾集团总裁陈智,商业地产协会副会长黄国雄,北京中坤投资集团董事长黄怒波,国际购物中心协会理事,原台湾购物协会会长刘耀东,中国购物中心产业资讯中心主任,中国购物中心专业委员会秘书长郭增利,中坤投资集团副董事长李红雨,新京报经济新闻部主任柯斌,21世纪经济报道符定伟,山水堂品牌传播机构执行长马达飞,中华爱心基金会秘书长邢凯,商务部国际经济技术交流中心副主任董洪,中国亚太经贸促进会副会长孙同全,北京中经华翰技术发展有限公司总经理赵晖,北京龙湖置业有限公司总经理曹操筱玲,大钟寺国家广场副总经理张宁等。

现场主持:铜锣湾集团董事长陈智

禾田摩尔总经理张天翔

主持人:各位来宾大家下午好,面对这个新的时机,什么样的商业模式才是符合现代需求,同时也是符合商业规律的,大钟寺商业论坛愿意提供这样一个平台,使在这个行业中的专家、学者,业内人士都能有机会在这个平台上互相交流,同时这种交流会通过新闻媒介的宣传,在更大的范围内产生更广阔的影响,从而推动整个商业地产的发展,大钟寺商业论坛每月举办一次,我们计划在未来的时间内能邀请到在这个行业有影响的企业家,学者都能走到这个论坛。

张为民:感谢大家,这次活动是经过我们多次会议的磋商形成一个共识,刚刚我们主持人已经介绍了整个组委会的成员,其实新京报作为这次活动的一个主办方,我们创刊时间只有一年多一点时间,在这个短短时间里面,我们打造了地产两个品牌,从商业地产来讲是远远不够的,我们去年的活动中做过大型的新产品主义,新生态商务运动,今天这个会议我们选择在新世纪这样一个酒店,我们探讨的是21世纪的商业模式,一个新的商业运动,所以和我们整个主题是非常契合的,其实不知道大家是不是最近看过一部新的电影《星球大战》讲了一个很有意思的主题就是,讲到一种源力,邪恶的源力,我们这次做的是商业思想,商业运用的源力的寻找,我们希望通过这次活动,能够找到政府与市场之间,找到媒体与专家之间,与各种实战派的代表之间一次真正的商业源力的对话,我们希望这次活动能圆满成功举办,再次感谢大家光临我们这个盛会,谢谢。

主持人:谢谢,下面我们隆重请出铜锣湾集团总裁陈智做精采演讲。

陈智:大家好,今天非常高兴,在这里有很多新老朋友在这里认识,还有很多舆论界的,还有学者,大家在这里进行一个商业模式的探讨,我觉得是非常有意义的,我首先觉得非常抱歉的是,我刚从美国回来,对这次的发言,的确是准备不足,一回来就直接回到新疆去了,所以说把这个事情有点耽误,所以我的发言,我只是结合自己的一些情况和公司的实际情况和大家做一个交流,希望大家批评指正。

刚才先生是我们的朋友,我们集团在北京有两个机构,一个是和新燕莎合作的,另外一个在北京有一个北京办事处,就是和张先生他们在一层楼里的,所以我们是非常好的朋友,今天非常高兴在一起探讨这个事情,我首先对商业模式,今天讨论的商业模式,我的理解,不是我们现在财经通常讲的一个公司的商业模式,而是现在讲的商业网点方式,就是一个新的商业形态或方式,不是我们通常财经记者讲的一个公司的商业模式,我希望这个理解不会错,我谈的就是关于零售方式,这是我的理解,我想我自己认为,商业模式很难一个定数,21世纪也好,20世纪也好,到底是一个怎么样的商业模式,这个很难讲清楚,我只能讲,我们核心的是,应该是市场决定一切,市场有这个需求了,我们就会有这样一个商业模式出现,最终来说,我觉得要把握的可能是一种以人为本的精神,就是顾客需要什么,市民需要什么,我们的目标对象需要什么,我们就做什么样的商业模式。比如我们国内虽然现在连锁超市,连锁大卖场是发展最快的模式之一,这种商业模式非常成熟,也很成功,因为在全世界范围内都很成熟,我们的MALL也是新兴的模式,同时这个过程里还有像新天地这种街区的商业形态的出现,同样受到市场的追捧,新天地这种商业模式又是什么模式呢,能不能形成一种商业形态呢?我们很少讨论它,但是在上海是很成功的,但是在国内有千千万万人去复制它,但是成功的是很少的,应该是95%是失败的,就是不可能达到那个状态。

我们公司成立的时候,实际上就是为了经营MALL成立的,我们最早提出这个MALL这个名字的时候,从那天开始就肩负着一个使命,就是将来我们这个公司就是经营MALL和百货是相关性很大的态势,我们经营了一个铜锣湾广场,同时经营了一个铜锣湾百货,这是我们的大型百货业态,在北京这个合资品牌就是新燕莎MALL,这是我们和燕莎集团去年成立的一个公司,将来我们这个公司也是可能对外投资。

公司目前的分布有37家,我们也是最早提出MALL连锁的,我们最早提出来的时候也是很牵强的,我们自己的信心都不足,我们最初开第二家MALL的时候,记得很多香港的媒体很感兴趣,很想讨论,但讨论完了以后,他觉得连锁就是一种物流、配送,低价大规模采购为基础的,反应在大卖场这些业态上面,提到MALL这个概念刚刚开始形成,或者被市场有所接受就开始做连锁,不可思议,当时我记得有很多记者采访时候,不予报道。就是一种新的形态出现的时候,有很多人关注,大家有很多人质疑,我们现在在大连,沈阳、保定,乌鲁木齐,库尔勒,重庆、成都,芜湖,南京,武汉、长沙、海口等这些地方,有我们的MALL的网点,但是这个不是我们以后要主导做的事情,还有单独的铜锣湾百货出现,我们在讨论一个购物中心的时候,我们也是在摸索,现在目前我们在把这个MALL进行分类,有的是按规模按主题分类。我们也有主题型的,像华侨城铜锣湾广场,有超大型的,比如北京的这个就是超大型的,按大小有中型的,有社区型的,我们做了很多尝试,北京这家是我们去年成立的一个合资公司,跟金源MALL,我们在一期工程里,一二三四工程里拥有新的MALL,去年开业之后,一直倍受媒体的关注,商业地产也在有一个很大的关注,大家都知道了,特别是北京人的感受是北京深了,有很多的是持肯定的态度,但是也有一小部分人在批评,而且有一些人在挖苦,应该是一个很痛苦的过程,我们开业的一两个月里我们的压力是非常大的,包括购物中心的开业,华尔街日报,今日美国,巴西日报,西班牙日报,还有美国之音这样的一些全球性的媒体都有分别报道了北京的这个购物中心,目前并没有某些媒体说的很差,也都有很多国家领导去过,他们也表示认同,你们环境很好,购物环境也是一流的,还有我们非常值得骄傲的,就是招商的过程总共只有五个月的时间,而且招商的质量非常不错,其实如果一个地产商做这样一个MALL的招商,没有一两年是不可想象的。

现在我们在沈阳又合资要搞一个新的购物中心,这个购物中心的规模也是全国第二,商业面积达到46万平方米,东北最大的一个MALL,我们目前在这方面有一些新的常识,讲到这个题目,组委会安排我这儿讲,我是很为难的,但是我们一起大家来探讨,我们到底需要一个什么样的商业模式?中国目前的情况,从这十几年以来,我们的经济每年都在保持GDP百分之九以上的速度在发展,财政收入也超过双位数,应该说目前在这十几年之内,看不到中国有一种会受到很大的经济打击的可能性,或者说是有经济挫折的可能性,我们中国的经济在奥运期间,到2008是一个阶段,到08年以后还有一个很大的过程,在我们自己认为会有极大的信心,在这个情况下,现在居民的平均可支配的收入每年都大幅度增长,特别是城镇居民,现场可能有很多媒体,现在连记者很多人都是开着小车上班了,他们有车,有楼,有固定职业,在这种情况下,他们的消费理念就就改变了,他们的消费方式就改变了,跟以前不一样了,在这个情况下,购物中心在中国的出现,这是种必然性,而且现在我们的MALL一开始到现在短短一年的时间,从大家接触到这个名词,但是可以看得到,已经形成了一个单独的形态,由于MALL这个浪潮的出现又推动了商业地产的发展,商业地产到现在已经有了巨大的开发量,十月三日在上海的住交会,他所公布的数字达到中国总体地产开发,在很短的时间里达到这样一个规模,是可以看得到这个市场的需求有多大,我觉得中国的经济的发展,现在确实购物中心这个产业大规模地出现,同时又出现了很多新型的商业业态和其他的商业模式,我们看到我们很难去每一个都去讲,比如在北京有很多的商业街,有街区,也有专业市场,和主题商场有很多很多的形态,这种形态,我们很难去总结它的商业模式,但是它有这个市场需求,比如跳蚤市场,比如秀水街同样有存在的价值。但是他离不开两点,一个是以人为本,一个是以市场为导向,有这个市场才有这个商业模式的出新,才有这样一个存在的价值,还有我们去构造一个商业模式的时候,我们应该是以人为本,这是顾客有没有这样一个需求,我觉得应该是非常重要的,我记得王国雄老师跟我讲过,现在的百货业也好,购物中心也好,我们要把握住,关于人性关怀的问题是极为重要的,是全世界都通用的一个理念,而且放任四海而皆准的。

站在城市里最重要的一个口号就是没有被顾客抛弃,就是有存在的价值,我们公司也是以后尝试着对文化是很注重的,就觉得文化和人的关系很大,在百货店也好,购物中心也好,我们如果没有一种氛围,没有一个气氛,没有一个购物环境,没有对顾客很充分的关怀,我觉得这个品牌的持续性就受到影响。

我们办第二个MALL的时候,余秋雨夫妇到了我们购物中心去,他非常高兴,他觉得市民非常需要这样的中心,马兰女士是一个非常喜欢逛商场的人,他们夫妻非常恩爱,她说经常找一些门口有咖啡厅的商场,把老公安排在那里。所以我们提出了一个叫老公积存处的地方,你可以打电话服务员应该送一点什么酒什么饮料给他,这是非常好的一个东西,现在在南方的媒体,都做了很大的报道,我们是充分地对顾客的尊重,应该说铜锣湾也是非常注重文化的。我们前后在我们的购物中心是有100多位港台和外国的名人明星在我们购物中心里以各种方式出现,当然我们是有一个我们的网络的,并不是要请这些大的明星,不单单是看表演这么简单了。你们可以看到,这是窦文涛,锵锵三人行在我们这里,张信哲在铜锣湾纲常做活动,这是刘嘉玲,我觉得以人为本是非常重要的,还有我们要决定这个商业模式的时候,应该是市场,市场很重要,市场决定一切,这是我觉得最重要的一个思想,到底有没有这个需求最重要了。几年前有讨论说商业地产过不过热,MALL过不过热的讨论,现在可以检验了,哪些人把市场调查做得很到位的就是做得很好的,盲目性地做的都是很难成功的。

我觉得美国今天MALL的今天就是我们明天MALL的明天,现在美国的购物中心的形态会很快在中国出现。由于时间关系,我跟大家就分享这么多,希望以后有更多的机会与大家做更多的交流,谢谢!

演出:(中央歌剧交响乐团女子四重奏:《蓝色多瑙河》、《舒伯特小夜曲》)

主持人:感谢她们精采的演出,一会儿还会有演出,下面我们隆重请出人大博士生导师,黄国雄教授做精采的演讲,有请!

黄国雄:首先感谢主办单位给我这个机会,这个问题应该是非常重要的,它既是个理论问题,也是个实际问题,它直接关系我们的商业发展,也关系到商业地产的开发问题,我想从三个方面来说。

第一个方面,21世纪的商业,商业在改变了生活,在改善了生活,商业在创造着生活。现在的上也,应该是一种生活方式,它直接关系到了生活的质量,生活的方式,和消费的模式,从这个角度来看,它既是全面实现小康社会的物质基础,因为小康社会的实现,必须解决物质生活问题,在商品经济条件下,物质生活的实现,主要是动作商品交换,通过商业的形式考虑的。

第二个,在现代生活条件下,要建立和构造和谐的社会,还必须以和谐的商业为基础,和谐社会有两个条件,一个是人与人的关系,一个是人与自然的关系,人与人的关系涉及到最主要最基本最急切的关系是商品交换的关系,开门七件事,尽在超市中。第二个人与自然的关系,就是移居环境我们的商业地产,实际上在营造和谐的移居环境,所以没有和谐的商业很难实现和谐的社会,那是一个建筑的口号。

第三个城市的竞争力是以城市的商业形成的,现代城市的发展主要是呈现在现代商业,这个城市与那个城市的区别在于商业,现在的城市商业已经构成了城市竞争力的主要部分,没有商业,城市就是死气沉沉,没有商业城市就是一个城堡的形式,没有商业就没有吸引力。城市的商业实际是一个民生工程,要研究它的发展,要考虑公共设施和公共产品的建设,它必须体贴民情,满足民需。

第二问题,作为21世纪商业模式的代表,可能现在基本上是购物中心,购物中心为什么能形成21世纪商业模式,从中国来看把购物中心分三层,这个基本上是我提出的几条,也就是我们把购物中心分三个层次,一个是城区式的购物中心,像东方广场,第二个形式是属于社区式的购物中心,生活广场也好,生活环岛也好,是为社区服务的,现在美国、英国基本上已经开始重视社区商业的建设,因为社区商业是城市商业的基础,直接关系了群众的生活问题,第三就是城郊型的商业中心,就是我们现在提的MALL,这个是一个经济发展的产物,原因是它必须考虑我们经济发展,与经济发展相配套。作为传统的购物中心模式,我认为,我总结了四句话,第一是多业态的结合,第二是系列化的物质,第三是庭院式的购物,第四是花园式的消费,这是一个生活提高的重要标志。

GDP在一千美元到三千可以进行试点,三千到五千进入起步时期,五到一万进入发展时期,一万以后逐步走向成熟,离开这个乱建,必然要失败的。这是生活的标志,我们21世纪的发展方向,这是和谐社会的基础,应该是这么一个模式,不是谁都可以做购物中心的。

第三个问题,就是购物中心的发展也好,商业发展也好,必须贯彻科学的发展观,科学发展观,我提出了六点,第一条,必须有一个超前性,他应该起到先进先导现行的作用,零售业是先导产业,通过它来指导生产,引导社会,通过它推动城市的建设和面貌改造。第二个表现为适度性,就是必须建立在一定的经济基础上,要考虑现实购买力潜在的购买力和未来的购买力问题,购物中心有一个基本的盈亏的问题,也就是销售量达不到每平米多少的水平,你要亏本,也不能持久,所以第三个,特点就是要有可持续发展性,就是持续性。这个可持续发展包含两个层次,就是开发要与经营结合,要为了经营,现在是开发与经营脱离,造成了开发以后,不好或不能经营,这个影响了他经营效果,可持续性包含了开发以后,经营者能不能获得相应的效益,能不能经营下去。我们开发完以后,就完事了,能不能经营,有没有可持续性,我们现在注意不足。

第四个,购物中心是一个庞大的建筑物,与周围的环境是不是协调,与整个城市的国民经济发展是不是协调,这都要考虑。

第五个就是它的生态性,要研究商业生态平衡的问题,包括购物中心业态之间的关系,购物环境和我们经营内容,管理各个方面协调,这个必须考虑的问题,这块,我们已经走出了自己模式,包括铜锣湾在内,在起步,在兴建自己的管理模式,因为不同地区,不同城市,经济发展水平不同,管理模式也是不一样。

最后必须考虑共赢战略的问题,考虑长远发展的问题,如果没有这些东西,盲目开发,只能导致商业资源的破坏,影响了和谐发展,也影响了作为新模式的产生给广大消费者的印象,同时也可能误导了城市的管理者和领导,目前就存在这样问题,商业街越搞越长,越搞越宽,越搞越高,一个城市搞了四个购物中心,能不能承担得了,承担不了。

郭增利:谢谢,人们说生活就像一次旅行,我想购物也是一次旅行,就要求你这个商场非常有吸引力。说到旅行,说到这样一个经历,我想大家一定问,中国现在有多少这样的购物中心,有些人谈到购物中心会色变,这是为什么,实际上是对购物中心的理解,在最近两三年已经发生了偏差,当大家感觉这个行业很新鲜的时候,大家需要一些水,都进来的时候,又觉得这个水很深,需要退出去一点。零售商在2004年开始他店铺的扩张,其实中国的零售规模并不多,这些物业本身经营的状态是非常好,我想中国的商业地产和购物中心呈现的是爆发式的发展,这种爆发式事实上包括投资的行为也包括零售商扩张的需要,也包括房地产从住宅转向商业多种因素共同作用的结果。另外我想作目前的情况下,判断行业过热还为时尚早,核心的问题是,我们现在的研究上缺少理论的指导和理论上的配套,商业地产依然是前行的摸索,甚至是彷徨中,目前最大的挑战是专业化的程度,这是未来一段时间需要尽快解决的问题,第二,倒退回去,商业地产到底是什么,我想做这样一种定义,这种定义需要跟大家探讨,商业地产是以持续经营为基础的,以实现物业资金的持续增长为目标的商业形态物业形态,也是一种长期性的投资产品,同时也是把地产和金融的一次完美的结合,无可否认一点中国的商业地产代表了一种商业价值,对城市功能的整个功能的改善,乃至于对商业形态,对生活方式的升级,都是不能替代的,但是这种作用能不能转化一成种正面的经济方向,其实是判断这个产业的专业化的标准,如果非专业化的操作,也可能是投资者回报的风险,发展商也有风险,这是一种社会资源的浪费,这是中国目前商业地产中比较核心的问题。

最近一段时间大家可能也关注,国家的宏观调控,对房地产出台了一系列的政策,未来的开发商可能会在选择是不是再做房地产,会有一次大的选择,但是这次大的选择之后,这个领域中,至于这个领域真正发展的房地产商会获得更大的市场空间。

第二点,我们刚才讲到的是商业地产是爆发式的发展,爆发式发展原因在哪儿,我定义为拔起式的。不少零售商其实是在不具备扩张的条件下,借助商业地产的项目加速扩张速度,这种不成熟的扩张,实际上已经影响到了零售商的盈利能力,我有一张表格,就是把2004年连锁前20名,他的扩张速度和零售额做了一个对比,事实上扩张速度非常快的零售店,特别是大卖场其实单店盈利能力在下降。

第三点,我感觉比较重要的一点,就是大钟寺是采用模块的项目,这样的导致众多接口产生偏差,我们倡导这样的,从全球经验来看,购物中心一定是一个集成化的产品,要以总体效果作为最终的评价,所以在开发模式上,商业地产从模块化向集成化转变,是决定这个产业进一步发展非常重要的因素,也就是说,希望有更多的商业地产项目能够按照购物中心的操作方法完成这个项目。

第四,大型MALL被完全社区化,大家可以看到,我们一开篇就在讲吸引力,吸引力从何而来,吸引力应该是通过业态组合,通过你的建筑,通过你人心化的表现,把你需要吸引的人口吸引到购物中心来,但是中国目前出现了最普通的现象是把社区的购物中心做到二三十万,四五十万,他是延续了社区的购物方法,所以它产生的吸引力远远达不到一个超大型购物中心的吸引力,在这个环节上希望中国更多的MALL根据不同的类型确定不同的业态组合,功能组合,我想这个在目前阶段,我们的发展速度界定在一个发展平稳的水平,2004年是64家出租型物业,2005年应该在七月份出来,这个数字大家看出来,其实发展速度是比较慢的64家增长的比例不是很高,到2005年。所以我想,中国商业地产的发展的根本出路,我想做一个重要展开。

第一点我们倡导是专业化,开篇我们讲专业化程度和目前行业拔起式的起步一个矛盾,专业化不足是制约行业发展的重要因素,如果要形成一个产业,你这个产业必须要一大批成熟的产业,超市是非常成熟了,购物中心到底能不能形成产业,必须依托更多的成熟产业,规范大型网点的建设,在加强网点规划的同时,更需要倡导产业化,作为核心要求。

第二点跟大会的主题比较结合的,大家都认为商业中心有趋同建设,我们对中国目前整体的购物中心的发展情况做了一些理性的判断,大家从长期,从趋势,从潜力来看,商业地产一定是稀缺的,而且商业地产的稀缺性是土地资源的稀缺,所以商业地产未来的空间是存在的,这种潜力的存在并不意味着发展商一定会有钱可赚,一定有投资机会,只有你的项目做到了专业化的定位,把未来的定位做得非常准确,细致化我要面对什么样的顾客,我为这些顾客提供什么样的商品,提供什么样的品牌,所以,商业地产既然要服务于消费者,消费者有了这样的特点以后,我们的商业地产就要有细分,你是做商业街还是做MALL,还是做专业市场,你是社区型的还是区域型的,你是确定在高档定位,还是大众化,还是某一个品牌专卖店组合的商业地产,同时在不同定位下,你还要确定不同业态组合,品牌的组合,这是一个庞杂的系统工程,要真正实现细分化要有专业的团队在整个项目中扮演重要的角色,只有这样商业地产才能实现自身生存和发展的特色。

第三点,是我们觉得人性化,购物是一次旅行是我们开篇就讲到的,以人为本是商业形态也罢,物业形态也罢,你也是以人为本,要从使用者的角度,从消费者的角度创造一个吸引顾客的环境,有一点是消费市场,它是动态的,所以我们的商业组合品牌组合一定是动态的。所以我们更加倡导的是开发商进入商业地产之前,首先要多学学消费者心理学,看一看消费者心理趋势,在你的项目规划的时候,三年以后的趋势是怎么样的,你可能要按照三年以后的趋势完成自己的项目。

四,商业地产,商业金融的属性是相互渗透和交织,这是确定商业地产规范的重要基础,正确判断核心价值的来源,有助于我们进行战略性的思考,有了这样的思考就能规避一些风险,未来得发展商需要高度关注的问题是从专业化的角度提高产品的定位,从细分化的角度做对产品的细分市场。

郭增利:谢谢主持人,我参加过很多研讨会,今天这个研讨会确实是印象深刻,而且主办单位研讨会的形式跟文艺的活动结合在一起,确实是独具匠心,我非常感动,其实购物中心是一种生活的方式,购物中心的发展,随着社会的发展,以及生活水准提升了以后,传统的零售业从当初单一的零售到现在复合的形式,购物中心确实是结合了多种形式的一种现代商业的形式,购物中心的模式经过五十年的发展,证明了是非常成功的模式,并不只是零售而已,也不只是商业而已,结合了休闲娱乐,结合了零售,以及服务业在一起,购物中心很特别,和零售业不一样,我们在便利店差不多购物也就五六分钟,我们如果去一个百货公司,通常讲大概要花半个小时,也不可能超过一个小时,你买东西不会花那么多时间,购物中心基本上是两个小时的一种,他设计的就是让你在里面消费两个小时,他的时间拖得很长,拖得越长,你就在里面做更多的消费,购物中心不是目的式的消费,是发现式的消费,我们今天买衣服不会首选去购物中心,你可能首选百货公司,而且我真正买什么东西,是去超市和百货公司都买到,但是我们到购物中心,通常有别的功能在里面,有餐饮,有电影,有娱乐,有很多东西,但是要注意,你在里面能够有那么多东西让他停留,在美国最近的统计,现在每年美国人在购物中心里平均停留的时间是65分钟,而且是逐年减少的,生活的形态步伐太快了,在一个地方停留的时间越来越短,怎么样子使消费者在里面停留更长的时间,这个是每一个做现代化购物中心必须要思考的问题,如果从这个角度来看,购物中心和休闲娱乐非常吻合的,在过去来讲购物中心只是很传统的买东西而已,或者提供商业的环境,现在购物中心也可以看电影,现在的购物中心基本上有一个概念在里面,这个概念他是希望让消费者在里面体验,就跟看电影一样,购物中心也有剧本,有很多各种各样的商店,其实这些商店就等于我们电影里面的演员是一样的,这个购物中心的导演很重要,他能够把这些概念和商业中心结合在一起,我最近在中东看到一个购物中心,这个购物中心很有意思,他是有一个剧本在里面,剧本是依据14世纪一个学者,他从北非出发,经过北非,埃及,然后波斯,印度到中国,一共经过了六种不同的文化,他现在设计的购物中心,就把六种不同地区特色的文化摆在购物中心里,最后有一个是中国区,15公尺高,里面放了一个船,郑和下西洋的那个船,里面有一些餐饮,有一些服装,不见得完全是反应中国东西,但是我想他大概也达到了一部分的目的在里面。在以前,商场都是尽量卖东西就可以了,现在竞争这么厉害了,商场用了很多方式,包括商业的,主题形的,其实现代化的购物中心是非常非常精采的,但是要做到这种商业是要非常专业的。环境要对,在那个地方,你可以让一些人来表演,是一个舞台,很多人来这边是要看表演的,或者他很喜欢在这里。我们今天说如果用拍电影的形式做购物中心的规划的话,在这个其中,很重要的他要看这个购物中心的演员是什么,这个演员就是这里的主力店,零售店,这些主题店零售店他们会表演,他们一站在舞台上,他们就喜欢来看。我们要怎么样吸引这些品牌,或者是这些零售商们就变成一个很重要的挑战,你今天拍电影你不希望找一个没有经验的,你希望找一个很有经验的,一上来就能吸引观众的。

现在的购物中心需要吸引观众的品牌,会表演的这些厂商并不多,还有跟我们的主题不能结合,家乐福,沃尔玛,他表演不会按照你的喜好,因此我们要在我们的商场里找我们的演员,我们自己要很清楚,找什么样的演员。我也是刚从国外购物中心的研讨会回来的,中国市场的兴起吸引了很多投资者,基本上现在来讲还需要磨合的阶段,我今天把我在台湾,我们做购物中心,做招商这块的一点经验和大家分享一下。

我讲一下知名厂商对购物中心的影响,他会带来一个,他一摆出来商店,就会吸引顾客,我们现在很多的商场都不具备吸引顾客的零售商,会随着季节有各种各样的变化,但是事实上我们要找到这种明星,它也有很多条件,我们如果达不到这种条件,也找不到,它也有身价的,你还要去了解他,你要吸引他,因为他是有身价的,所以我们会按照他的一些需求,来吸引他,打造他的要求,我们为什么需要一些有经验的国际有品牌的厂商在我们的购物中心里,因为未来真正演戏的演员在我们零售店里是比较少的,而且现在个别传统零售商越来越不会演戏了。

在零售商越来越专业的情况下,真正好的零售商是需要的,他们会做生意,他们会做活动,他们了解商业特色,我只要把它买进来,大会带动营业额,我们在国内是需要好的零售商,在台湾,因为市场很小,我们希望找到好的零售商的时候,市场很小,国内现在市场很大,盖了这么多的中心了,也需要很多很多的专业零售商,因此招商的时候不是填满的问题,要找真正好的会演戏的。

同时购物中心越来越国际化,消费者眼睛是雪亮的,他要求的是国际的品质,国际的口味。在这些里面,比较辛苦,等到别人商场里有这些好的店的时候,那些没有品牌的商店、商场就不容易吸引消费者了。但是我们怎么样吸引这些有身价,有能力,有知名度的品牌店呢?因此我们要了解他的特性,通常讲,第一个我们要有一些耐心,他进入一个市场他有很多要求的,因此你要起步早,你必须在最早的时候,越早的时候了解他的需求。

第二个我们会尊重他们的一些特殊的要求,他们要了解这个市场,他们希望的一些资讯,要了解市场的大环境,这个对我们来讲都不是大问题的。

第三个,当然每个人都会说我这个剧本最好,我这个商场最好,这是一个双方的需求,我们怎么样与他们做一个结合。

对于这些商业来讲,这些厂商要做好很多的准备工作,资料,我们招商的时候要把资料尽量地很公正,合情合理地,站在一个共赢的点上与他结合。当然我们今天找一个名演员,我们一定要看他的过去,他的记录,他的表演是不是符合我们的要求,他可能细喜剧片的,但这里要演一个演一个科幻片。我们不是通过一大堆中间人跟他谈,最好的办法是直接和他谈,了解他本人的需求。你要和这些厂商有直接的接触。

最后,我们调查伙伴,我们要找一个好的零售商,在国际上招商很重要的就是和约,国际厂商进来的时候,和约是非常详细的,我们要不厌其烦地与他把和约这个东西做好,在市场上,将来和国际厂商打交道这点很重要的。

其实中国现在是一个千载难逢的机会,在全世界零售商里,中国是一个非常具有吸引力的市场,这是欧洲的一个商业论坛上的一个文件,里面讲到对零售商最有吸引力的国家,中国是其中一个。购物中心其实是一个多元化的,多重选择的,我们是一个多元化的,多样性的选择,给你提供的也不是单一的东西,这个是一直在变化的,因此购物中心不是做成了就成了,是要不断跟社会反应的,因此购物中心是一个非常有挑战性的商业形式。我们今天讲了商业的模式,其实就是千变万化的,事实上真正的关键是在创意,我相信这个购物中心将来最重要的是他能够了解市场,了解消费者,提供一些创意创新的理念,这个对我们的产业,对我们的从业人员是一个非常大的挑战,今天的时间也是有限的,谢谢主办单位。谢谢!

主持人:接下来我们同样给大家安排了一段演出,我们请全国京剧青年演员表演奖获得者储兰兰给大家演出,演出的曲目是《状元媒》。

(演出:京剧《状元媒》)

主持人:谢谢,大家知道北京中坤集团一直在旅游地产发展得非常好,像黄山的项目,北京延庆都有中坤开发的项目,同时中坤也在做住宅地产,最近热销的长河湾,还有大钟寺商业地产项目。下面我们隆重请出中坤集团董事长黄怒波先生。

黄怒波:感谢有这么一个机会,本来我不应该做这个主旨发言的,我们做商业不如在座的专家经验多,实践也不如陈总。前几天我在中央电视台做这个节目,与北大的一位专家,我们俩对话当代诗歌的问题,我说中国的诗歌,谁来界定,用什么界定,我就讲诗歌的霸权的问题,现在一谈中国的诗歌,大家引进的经典全是西方的,从理论到诗人,没有一个引入中国的,到底什么是中国的诗歌,怎么界定,我说中国的诗歌界被少数人隆重的,话语霸权,今天的商业模式的问题是我们提出来的。

为什么探讨商业模式,是感觉到中国的发展速度太快了,像我们的住宅一样,还没有反应过来,我们的很多住宅理念已经落后了,为什么探讨这个商业模式,可能这个话大家不太喜欢,就把我当成一个诗人吧,我们探讨了半天商业的模式,我们全部引用的都是西方的模式,不管是理论还是商业的发展,我认为商业的地产最有民族特色,有人类的共性,但是反过来一定是有非常强的地域性,刚才老师讲过一些,应该到了多少的收入应该做什么中心,这是非常重要的,我们的商业模式是不是目前要沿着西方走过的道路往下走,这是我做大钟寺五年的一个心得体会,最近我从洛杉矶回来看的还是商业地产,现在中国发展这么快,所有的东西中国都有,在这种MALL当中,我发现美国人也不去,但是基本上MALL里面的营业员比顾客多。刚才陈智董事长没有讲完的话,现在美国的商业模式也在变化,洛杉矶我去了一个街区,他就是一个原来的MALL,已经不能再经营了,已经改了,我们下面的一两个MALL也要走这个道路了,就是一个商业街区了,很亲切的,文化的氛围也很浓了,我这个观点说得比较谈帅,我不太主张用MALL的概念说中国的商业形式,现在美国实际正在兴起的就是一个新的商业街区的模式,这个街区的开放的。

刚才各位专家讲的所有观点,我讲的是外行话啊,我认为像大钟寺,像北京这个地方,我们要解决的是一个生活休闲的问题,不是到一个地方,不是以购物为中心,或者为目的地的,恰恰我举这么一个例子,在美国一个城市,他有一个专业就是专门叫休闲区,他认为一个城市,一个人一生一年有三分之二的休闲时间,或者一半的时间是闲暇的,不工作的,他们毕业的学生大部分在政府里面,除了经济之外,就管人民的休闲生活。我们和美国的朋友探讨的时候,我就讲到美国MALL的概念过时了,他说我承认,但我告诉你,美国消的消费区域非常清晰,我去购物就是去那儿,就是MALL,娱乐去拉斯维加斯,有好莱坞,吃饭有吃饭的地方。为什么刚才陈智董事长说到老公寄存处,就是我们的商业模式太残酷了,在北京,大家一说购物,就是国贸,王府,已经区分开了,现在小区商业也发展很快,包括长河湾,都有几万平米的商业物业,已经能完成生活方面人性化的购物的问题了,我对MALL和购物中心的概念不太赞成,我不太赞成全国的二线城市三线城市都走这个概念。我是外行,不一定对,大家大钟寺的一个实践,所以在这个方面,我们对大钟寺采取了一个办法,大家讲到了,过程刘老师也讲到了,要吸引国际品牌商,但是大钟寺我们是选择了国际零售商,我们最后选择了家乐福,除此之外,我们基本不请大的购物中心,当然了我们还有余地,百货还留了一个,所以我们陈智董事长,铜锣湾也可以再谈。现在美国的美希在跟我们谈,我们把大的商场,不需要很多,我不点名,需要很多很残酷,你进来就是要购物,最后购得头昏脑胀的,下回再不来了。

在一个新的时代了,新的生活里面,需要一个新的商业,尤其像海淀这样的地方,我们除此之外,我们考虑以休闲和生活为中心,大钟寺选进家乐福主要考虑是满足海淀周边的这一带,尤其我们有轻轨,满足回龙观这一带,我们希望一个家庭进来以后,车往这儿一停他还可以回去的,同时也是一个社交中心,大家一说约会到哪儿啊,我们能不能创造新的社交场所,我们希望大钟寺具备了满足一个新的社交场所的功能需求。就是脱离简单的购物功能,在这个方面,我们想是这样的,增加一个其他的功能,比如一个五星级酒店,解决了商务会议的功能,同时做了一个旅游会场,除此之外最有特色的就是五万平米的酒吧,我们提倡24小时生活,在海淀这个白领阶层这么多,是需要这样夜生活的需求的,在这个方面,我们在想,服从这个方面,建筑形式要改变,刚才放的东西都不错,但是有一条,我认为MALL这个建筑形式是落后的,完全是封闭的,你走进去就走进了一个壳里面,或者急着要逃出来,或者你要忍受,大钟寺是通透的。

再一个我们街区化,个性化,在这个方面,21商业模式实际探讨的还有一个很重要的因素,哪位专家还没有谈到,中国的商业地产现在是一个怪胎,应该由陈智这样专业的集团来做,但恰恰被我们这些人,根本不懂商业的人来做了这个商业地产,这是中国比较有普遍代表性的,是地产商做商业地产,带来很多后患。这个问题的解决确实需要我们下一个论坛好好讨论,像中坤我们知道我们没有这个本事,我们在招商做,经营我们做不了,我们不做。我希望21世纪商业模式,怎么把这个怪胎养成一个正常的孩子,这也是下次论坛的一个主题,谢谢!

主持人:谢谢,大家可能从不同的背景谈到同一个问题,下面进入下一个环节,就是互动环节,我们特别邀请铜锣湾董事长陈智先生作为我们的互动嘉宾主持。

陈智:我想刚刚我们听完一曲非常优美的京剧,年轻的演员唱得那么好,大家听得很入神,但是一到黄总发言了之后,我就在停止呼吸,我很紧张,不知道他下一句话要讲什么,我想今天麻烦了,购物中心完蛋了,我刚才的心跳很快的,不是开玩笑的。首先我对黄总的言论我也有同意的地方,也有不同意的地方,首先当然是说,因为美国我也去过好多遍,对美国的购物中心,我们也有比较深的认识,有比较多的广泛的认识,对他情况也有一些了解,对他的情况已经过时这个判断,我是绝对不同意的,因为我前天才从美国回来,我也去了洛杉矶,也去了达拉斯,也去了拉斯维加斯,也去了芝加哥,也参观了38MALL,是为这次开会而去的,顺便看了一遍。因为我最后一站在拉斯维加斯的时候,我们开购物年会的时候,我们看到是全世界最大的购物中心的聚会,在这个会上面我们得到一个很大的信息,现在美国的购物中心,2004年销售总额已经达到两万亿,在这个会上做一个很正式的公布,当时是杰克威尔奇在演讲,2004年度美国的购物中心的销售额达到两万亿美元,我想在座的有经济学家,有著名学者,非常清楚中国2004年的GDP总值是多少,老师是非常清楚的,对比一下,这是非常惊人的。目前我得到的信息是美国的购物中心还在蓬勃发展,而且有一个很重要的信息是,原来我认识美国一个非常大的上市公司,这位老先生82岁,我前年认识他的时候,他自己所拥有的购物中心,他的购物中心有几种,有购物中心,有街区,那一年他跟我讲他有564家,我在拉斯维加斯碰到他了,他的项目已经增加到781家,他公司的店数的增加是非常可怕的,而且这个董事局主席也在现场,所以我认为,并不是这样的一个情况,我看了很多的购物中心。

另外我同意他的一个说法,就是街区,商业街区在美国大规模兴起,在洛杉矶有很经典的商业街区,像迪斯尼都是非常好,而且商业非常旺盛,还有洛杉矶的长滩,是非常令人神往的,我一方面很同意他的观点,还有一些很多城市,在德州有很多的新街区,是迎合了真正的全面的汽车文化的商业模式,他全部是邻街,在他门口一停下来就可以消费,买完了东西马上走,不用停车,买完东西马上走。

我还是回到这个主题,我认为购物中心这个模式,将会在21世纪,始终是一个非常主导的商业模式,首先我要问,能不能说21世纪最重要的商业模式是街区,这个前景我想问老师。

黄国雄:我也在美国加拿大考察了,对美国的整个情况做了一个分析,我想第一点,购物中心作为一个经济发展的产物,是一种新的社会模式,但这个要求不局限于购物,因为现在我们是商品雷同化了,品牌普及化了,从这个角度看,购物并不是购物中心的特色,还有市场发展区域化,所以大老远买什么东西,我在附近的百货店就可以解决的,所以购物中心不一定是以购物为主的,有的是以购物,有的是以娱乐,有的是以健身为主的,陈总提出的以休闲为主题的,应该也是一个模式的产生,金源和大钟寺,不是区别于规模的大小,而是区别于你的主题是什么,我的主题是什么。从这个角度,我认为,有一个概念,什么概念,就是市场发展没有定型,不同地区有不同的特点,不同的时候水平有不同的需求,经营没有一个模式,如果大家都谈沃尔玛,如果模式都可以照搬沃尔玛我们就不请沃尔玛了,我们有中国温州的模式,在特定的条件下,采取的经营形式,从这个角度根据不同的情况来研究形式,这几年,我同意刚才说的一点,已经成为美国的主要的商业模式,这几年,美国、英国、日本,他们的购物中心的发展,一般面积肯定在一万四到两万之间,美国的购物中心三分之二在社区。从这点来看,不同地区应该有不同的模式,但是不管怎么说对中国来看,一定要结合经济发展,必须考虑这个问题。

陈智:购物中心的产业这么迅速地兴起,在整个零售的领域占一个什么地位,怎么陈述才是比较妥当呢?

王永平:谢谢,这几年商业的业态不是简单的眼睛的关系,也就是不是相互的替代性,有人说MALL是商业的最高形式,好象是把各种业态都涵盖了,我觉得这个判断不一定正确,尤其MALL有便利性,集结了很多的商业的业主,有商店,有很强的便利性,有很强的选择性,周边停车交通都很好,所以MALL有一定的市场基础,但仅仅只是一种商业形式,而不是具有替代性的商业。

第二MALL在中国的作用被夸大了,今天在座的很多朋友都去过,每个人可能去的时段不一样,看的店不一样,所以得出的结论也不相同,我觉得国外很多的娱乐休闲的功能并没有媒体传的那么大,国外很多人不会把购物当做乐趣,购物就购物,要娱乐他会去度假的,他不会在MALL里面有多么的快乐,美国的MALL之所以有那么多的量,占市场那么大,我倒觉得不是MALL这个形态,本身有多强的竞争力,我觉得美国商业起步的时候就是组团式的模式,我们的都是分散的,我们在街区里,甚至居民类底下大量的底商形式表现,在国外的生活习惯上有两个区分,一个是工作区和生活区是分离的,人家CBD里没有那么多住宅,下班会离开工作区,另外生活区和商业区又是分离的,生活区和商业区的分离无论从交通也好,还是环境角度也好都是生活质量提高的一种标志,而我们的商业和生活大量的混杂。我觉得美国的MALL这么多,应该从这么一个观点看。我想MALL在中国应该有相当的发展前景的,基于这样一个判断,中国人随着生活水平的提高,小康进程的加快,人们休闲娱乐方面的需求必然会增加,小康社会主要的不是简单的增加老百姓的收入,而是改善我们的生活质量,而商业是改变我们生活很重要的形式,我觉得,所以中国老百姓有这样一个市场需求,现在有的商业模式不能满足,我刚才讲到美国的消费者,没有把购物和休闲娱乐混杂的消费的习惯,但是在中国完全有这个可能,而且很多人对此充满期待,因为有调查现实,中国人在商场里购物逗留的时间都是全世界最长的几个国家之一,还有对商场有独有的情节,我们节假日经常形成逛商场的习惯,而且有结伴购物,如果我们把休闲娱乐和购物一起打造的时候,完全可以让消费者在里面有更长的时间逗留,如果我们完全按西方的形式,完全照搬美国的东西,可能在中国,至少休闲功能,我觉得在中国不够强大,中国在MALL应该改良,包括大钟寺提出的体验式消费,我觉得应该比较符合中国老百姓想象中的那种东西,但能不能做到有很大的难度。全社会05年一季度的时候,商业地产空置数量达到2600多万平方米,按道理讲投资量的增加,库存量是那么大增加我们的投资不应该那么快,但是我们库存和投资同步增加,而且有一个更不正常的现象,我们商业地产的销售价格,一季度上涨了5.6%,一边在积压,一本还在上涨,这里头一定有问题在里,我们很多商业开发商可能都把商业地产开发做得很简单,就是我提出一个什么模式,他马上可以套用,实践证明这样简单的套用不一定合适,商业地产发展的模式固然需要一定,但是需要当地的市场基础结合起来,还有商业地产的执行力也非常重要,21世纪中国商业地产发展的一些基本的因素。

张举亮 : 我的感觉是,我对中国的商业地产情况不是很了解,我总结一下刚才各位的观点,从宏观上中国适不适合开MALL,商业地产的发展是不是模块式还是专业式的发展。首先在中国,现在是什么样的消费模式的问题,在北京这个地方,在什么地方选址是最佳的,作为一个演员来讲的话,首先要找到一个好的导演,我觉得北京开一个MALL肯定是需要的,四个是不是多了,这个是商务部的问题不是我的问题,在这个角度上我为什么选择大钟寺呢,我觉得这个地方非常优秀。

我举一个例子,美国在五六十年代发展MALL的时候,那个时候的汽车已经非常发达了,但是中国目前的情况并不是这样的,特别是我个人觉得,中国私家车的发展,现在是很快的速度,以后就会是很大的问题,现在北京堵车的情况,污染的情况都是很棘手的问题,我觉得以后在中国发展更需要的是公交系统,这样的话,比如大钟寺有得天独厚的条件,有地铁在旁边,刚刚先生说的消费模式,我的选址是我最基本的一条,法国人可能开车买一根面包,中国人绝对不会开车跑十公里买一袋米,是不是这种商业模式集中化,买购物不是很复杂,很头疼的问题,刚才黄总说的话是有道理的,我觉得没有一个争论,其实是说我们讨论商业模式中各种形式,怎么样才是一个更适合中国的形式而已,我作为一个演员的话,我觉得中国确实需要一个,不光是各种各样的业态组合的形式,而是更多地让我们在不知不觉中购物的形式。这也是我们在做我们的业态时候非常尊重的一点。

刘耀东:我觉得购物中心不是能不能做的问题,而是怎么做的问题,我相信中国的购物中心也不是把外国的套进来,外国是花了五十年,以他的地理环境,所有的条件变化了他们今天的购物中心,和中国现在的发展是不相同的,大家有一些地方是一样的,购物中心是一个经营管理,不管是大还是小,还是分工,开发商做开发,零售商做零售,管理做管理,在这个中间结合不同领域的人,零售商也不会把他的资金放在其他的专业里面,今天在中国来讲事实上是一个千载难逢的机会,市场有这么大,消费者有这么多的需求,绝对不是一种模式可以满足中国的市场的。中国可能更需要的是刚刚老师讲的社区型的,满足一般的生活需求,在这个中间,他可能还是以超市为主,大家美国今天已经有各种各样的发展的形态,今天的中国,怎么样在这个关键的时刻,同时市场蓬勃发展的时刻,毕竟还要有一个机制在管理,并不是说今天任意来发展,这个市场打开了,但是搞坏了对消费者,对国家都没有好处的,我今天看到,在全国来讲,好象并没有一个整体的单位来做,虽然有定义,但是整个政策还没有出来,今天大家还是随便来做,浪费了很多的资源,这也可能是有市场导向的必然结果,只是希望代价付得少一点。

我相信今天很多零售商,最重要的是购物中心的对象是零售商、厂商,购物中心最重要的是怎么对待厂商,这些厂商会怎么对待他的顾客,购物中心要让这些好的厂商很好地经营,减少他不必要的负担和不必要的费用,创造一种双赢的,购物中心赚的是经营和管理的费用,让厂商赚销售的费用。至于说休闲娱乐是另外附加的,我相信更是这个没有一个定义了,不管是中国的,外国的,西方的,东方的,男的女的都不一样的,事实上购物中心是一个舞台,重要的不是这个舞台,而是上面表演者,这个表演要与时俱进,要反应消费者的喜好,我不觉得一个模式就能放之四海,我觉得在这个中间,这个东西是很有挑战的,好的购物中心随着时间会演进的,随着环境会演进的,随着竞争会演进的。这些就是我的一些想法,我也很高兴中国购物产业的兴起,这是非常令人感动的时刻。我相信中国一定会找出一个适合中国的中国化的商业模式。谢谢!

张天翔:我们一开始做的是亦庄的MALL,包括选的位置,包括业态布局,设计师也是美国的,那个项目因为各种原因没有做起来,如果当时按照那种方式做起来,更大的可能也是会失败的,目前中国这么一个现状,从我后来做项目的种种经验,成给的可能性不大,后来做金源的项目,金源的项目是完全仿照SM做的,我们也是SM招商总代理,菲律宾我也去考察过,我也一直在思考这个问题,到底我们在中国,应该开发什么样的商业项目,采用什么样的商业模式,可能完全照搬国外的经验,比如美国的模式,或者完全照搬东南亚的模式,可能在中国都会遇到各种各样的困难,有可能是经济水平方面的,更多的是文化方面的。我们现在在国内再要开发项目的话,一定要根据项目的地理特点,环境特点做一个个性化的东西,而不是做一个统一的东西,这是我的第一个论点。

第二个我也感觉到,我们在国内的很多东西,已经把概念泛化了。实际上现在我们看到的MALL的概念,国内已经泛化了,实际上指的不仅仅是一种模式了,从这个方面来讲的话,我觉得可能将来的发展一定是多种多样的,不管是建筑模式、管理模式上都可能有多种多样的形式,这是我要谈的第二个问题。这是我的一点体会,希望大家给予指正,谢谢!

黄国雄:我们的业态是随着经济的发展而变化的,在小商场条件下,市场的主题业态是小商场,现在随着市场经济的发达,现在已经进入超市时代,未来进入MALL时代,这是肯定的。但是要走多远,等都久这是需要我们研究探讨的问题。业态之间并不是取代关系,我一直认为并不存在取代的关系,各种的业态是不同的消费对象,从这个角度,超市有超市的消费对象,便利店有便利店的消费对象,要走多久,这个我们必须考虑和国外的产品,我举三个数字说明,美国,50年代初期,高速公路达到八万公里,他是二次大战以后,所有的建筑物资都转向高速公路的建设,我们现在把八万作为三十年以后的发展目标,2030年才能实现八万,和美国50年代真正差距了85年,美国现在平均一户有1.5部轿车,购物中心的半径是45分钟到半个小时。第三个,刚才说了美国的商品零售额是三万三,按照两亿七千三百万人口分,一个人是一万三千美元的社会零售商品总额,我们13亿人口,平均每人是四千块钱,与人家一万两千美元的销售额相比,差距是显而易见的。购物中心有各种各样的形式,不能一刀切,不能搞一个规模,一个形式,一种模式,应该根据不同的情况,各自确定,我想我就补充这三点。

王永平:中国要做MALL的话,或者要做生活体验中心的话,这个东西要做的话,要做得比国外更好,我觉得美国的那些MALL其实还是一种组团式的商业,在中国可能仅仅是这样的一种商业体量的累计还不够,我们有条件,也应该比他们做得更好,第三个,中国应该发展多少个MALL,不能简单以国外的数量,或者在商业里面占的份额进行类比,我觉得我们商业一开始的布局形态就不一样,大量的商业是分散的,他是一开始就是集中的,第四个,我们大型商业设施的体量不能无限放大,我们量的多少,我觉得应该取决于我们现有的招商能力,我们现在很多商业地产的发展,已经远远超过了我们商业的发展程度,换句话说就是我们很多商业根本堆不满这么多物业,前两天我从成都回来,人家熊猫城一期有关30万平米,里面有38条风情街,但是成都没有那么多的品牌堆不满,外资进来以后,大量表现为大卖场,大卖场一个是能开的商业面积有限,也就是一万多左右,还有一个,他并不适合作都市中心开太多的卖场,我们招商的主力品牌店资源很稀缺,从休闲娱乐角度更少,我们店还好一点,有一个时代华纳,有了这块很少,有一个方特乐园还是主要开特许加盟店,他不会来指导,你有三四十万你拿什么东西来填,我们的商品市场从发展的业态是在逐步弱化,不是在加强,尤其是以零售为主,不是批发为主的市场,是逐步要弱化的,李岚清副总理对商业市场有一个很精辟的论述,就是假冒伪劣,偷税漏税的避风港,大量以零售为主的市场应该逐步弱化,所以我觉得这样的一些商业的趋势,我们可能还需要有一个把握,谢谢!

主持人:再次感谢大家的光临,我们下次论坛在的623号,谢谢大家的光临!